Jestliže nabízíte prodej bytu v Brně, je jen málo pravděpodobné, že nebude mít během chvilky hromadnou odezvu. V našem druhém největším městě byty podobně jako v Praze chybí a tomu odpovídá i jejich cena. I zájem o ně. Což je koneckonců pro vás jakožto pro prodávající skvělou zprávou. I tak ale cenu nepřestřelte – ochota lidí platit má přece jen své meze. Co všechno takovou cenu nemovitosti ovlivňuje a jak ji nejlépe odhadnout? Pojďme se pokusit tuto otázku zodpovědět.
Na prodej bytu s rozvahou
Určení prodejní ceny je tak trochu umění – na poli realit je to dokonce umění z nejdůležitějších. Příliš vysoko nastavená cena bude znamenat výrazné snížení zájmu (a to i ve městě, kde je zájem vysoký). Příliš nízko nastavená cena pak znamená nízký zisk pro vás. Částka, za kterou chcete prodat, by se měla proto pohybovat v blízkosti toho, co se nazývá tržní hodnota, tedy obvyklá cena, za jakou se nemovitosti podobné kategorie a v podobné lokalitě prodávají.
Samozřejmě že každá nemovitost je jedinečná a do ceny se bude, ať již pozitivně či negativně, promítat spousta věcí – třeba již jen to, kam jsou situována okna bytu. Podívejme se společně na některé z hlavních faktorů, majících vliv na cenu.
Co cenu vašeho bytu zvýší nebo sníží?
- Nejdůležitějším faktorem je samozřejmě dispozice a plocha bytu. Jelikož většina zájemců hledá byty spíše menší (stále dominuje zejména 2+kk, v posledních letech pak je vysoký zájem i o byty 1+kk), nedivte se, že větší byty se prodávají s o něco horší cenou za metr čtvereční. Důležitým faktorem je u bytů právě již zmíněná orientace oken – podle toho, zda vedou do rušné ulice či do tiché zahrady, či podle toho, na jakou světovou stranu jsou orientovány, se bude měnit cena bytu, a to až o celá procenta.
- Lokalita. V jaké části Brna se vaše nemovitost nachází? Černá pole, Královo pole, Masarykova čtvrť, Lesná, Bystrc – to jsou některé z nejžádanějších městských částí. Naopak Cejl, okolí hlavního nádraží a Mendlovo náměstí jsou pravidelně samotnými Brňáky hodnoceny nejhůře. Kde se nachází právě váš byt? Na tom bude významně záviset jeho cena.
- I v rámci čtvrtí samotných je ale mnoho proměnných – lidé hledají především dobrou dopravní dostupnost, blízkost obchodů, zastávek veřejné dopravy a další důležité infrastruktury. Pokud váš byt vše toto má, můžete si gratulovat. Naopak blízkost průmyslu a výroby či vytížené silnice se bude do ceny promítat negativně.
- Patří k bytu i kousek zahrady, sklepní prostory, vlastní parkovací místo (případně celá garáž), balkón a další příslušenství? To jsou další procenta, která můžete k ceně připsat navíc.
- Kde v domě se byt nachází? Přízemní a suterénní byty patří k méně atraktivním (a tedy i levnějším), stejně jako byty nacházející se hned pod střechou (i když naopak třeba byty v autentickém podkroví jsou naopak žádané).
- A v jakém aktuálním stavu byt je? Prodáváte jej před či po rekonstrukci?
Pár slov závěrem
Jak tedy dle toho všeho určit cenu bytu? Chcete-li na to jít sami a od lesa, čeká vás dlouhé probírání se nabídkou podobných nemovitostí napříč mnoha realitními servery. Podle toho a podle výše zmíněných faktorů se můžete pokusit nasadit cenu sami. Jde ale o riskantní krok, zejména pokud jinak nemáte s oblastí realit žádné zkušenosti.
S určitým nástinem cen vám mohou pomoci například internetové kalkulačky, kam zadáte lokalitu, typ a další parametry bytu, načež vám vyjde orientační cena. Podobnou kalkulačku nabízí Bigle.cz i podobné realitní servery.
Ze všeho nejlepší je ale nakonec k nacenění přizvat specialistu – jedině tak budete mít jistotu, že cena, za níž prodáváte, je skutečně adekvátní.
Prodávali jste někdy byt? Podařilo se vám nasadit správnou cenu hned od začátku, nebo jste ji museli ještě měnit? Co byste poradili těm, kteří nad prodejem uvažují?
